Que vous soyez un investisseur aguerri ou un épargnant curieux, comprendre les dynamiques spécifiques aux SCPI à capital fixe et celles à capital variable est essentiel pour planifier une vente ou un achat de parts sur le marché secondaire.
Rappelons que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) représentent une alternative pertinente à l’immobilier physique. Cela afin de tirer profit d’un rendement attractif (+4.6% par an en moyenne), de dividendes réguliers et d’une gestion experte par des professionnels agréés.
Les SCPI à capital fixe : une liquidité limitée
Les SCPI à capital fixe sont les plus anciennes ; leur capital est fixé à l’émission et ne peut être modifié qu’à la suite d'une opération exceptionnelle, telle qu'une augmentation de capital décidée par la société de gestion. Le capital est immuable ; les investisseurs ne peuvent ajouter ni retirer des parts selon leur convenance.
L'accès à la liquidité sur le marché secondaire est relativement restreint. La vente des parts tient compte du volume d'acheteurs potentiels. Les échanges se font en effet de gré à gré, sans possibilité de rachat par la société de gestion. La valorisation des parts d'une SCPI à capital fixe se fait généralement en fonction des actifs détenus et des revenus générés, mais la liquidité étant faible, les prix peuvent être sensibles à l’offre et à la demande du marché secondaire. En cas de crise ou de conditions de marché défavorables, cette liquidité se révèle encore plus restreinte. Également considérer les différences entre la valeur de revente des parts et la valeur d’expertise des actifs sous-jacents, ce qui va influencer la qualité de la plus-value, voire donner lieu à de la moins-value.
Les SCPI à capital variable : plus de flexibilité
Les SCPI à capital variable sont les plus répandues et confèrent une plus grande souplesse tant en termes d’investissements que de retraits. Contrairement aux SCPI à capital fixe, le rachat et la revente peuvent être réalisés à tout moment, du fait que le capital est ajustable en continu, ce qui permet de rentrer ou de sortir facilement du marché.
Le capital d'une SCPI à capital variable est modifié en fonction des demandes rachats. En cas de sortie d’investissement, la société de gestion procède à la reprise directe pour une liquidité plus fluide. Toujours est-il que ce dispositif est limité et conditionné par des critères stricts : ainsi, les parts non vendues peuvent être bloquées pendant de longues périodes.
En ce qui concerne la valorisation, celle-ci est également influencée par la demande, la rentabilité des actifs et l’état des marchés immobiliers. À noter que les sociétés de gestion peuvent suspendre ou limiter temporairement les rachats de parts en cas de crise de liquidité ou de baisse significative de la valeur des actifs sous-jacents.
Acquisition sur le marché secondaire : le choix selon les objectifs d’investissement
Le choix entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable dépend des objectifs et du profil de risque de l'investisseur. Pour ceux qui recherchent une gestion passive avec des possibilités d’entrée et de sortie plus flexibles, les SCPI à capital variable sont plus adaptées. Cependant, celles-ci impliquent une plus grande volatilité et produisent des rendements moins prévisibles sur le long terme.
Les SCPI à capital fixe, quant à elles, s’adressent plutôt aux investisseurs qui privilégient la stabilité et la gestion à long terme de leur portefeuille, avec la possibilité de gérer la liquidité de manière plus prudente. La valorisation des parts est plus dynamique pour les SCPI à capital variable, tandis qu’elle est différée par rapport à l’évolution du marché pour les SCPI à capital fixe.
