Parmi les secteurs les plus prometteurs dans un investissement immobilier : les résidences seniors. Depuis plusieurs décennies, la population vieillissante poursuit sa progression, ce qui se répercute sur la demande locative pour ce type de logement moderne. Opter pour un investissement dans ce domaine nécessite cependant de bien comprendre les spécificités du marché pour garantir un investissement rentable, en particulier pour l’année 2025.
Tendances démographiques et économiques
Phénomène complexe et aux multiples facettes, le vieillissement démographique en France bouscule le paysage social et économique du pays. En 2023, l'INSEE a révélé que les personnes âgées de 65 ans et plus représentaient désormais 21,3% de la population totale, une proportion en perpétuelle augmentation. En 2025, plus de 14 millions de personnes en France auront 60 ans ou plus. Cette évolution qui est le fruit de l'allongement de l'espérance de vie et de la baisse de la natalité soulève des défis majeurs.
La dépendance s'accroît, nécessitant des adaptations au niveau des systèmes de santé et de protection sociale. Parallèlement, la population active diminue, impactant le marché du travail et les équilibres économiques. Face à ces enjeux, la France doit repenser ses politiques publiques pour garantir une transition démographique équilibrée et durable.
À quel rendement s’attendre ?
Les résidences seniors représentent un secteur de croissance à long terme, avec une rentabilité nette d'environ 4% à 6 % par an en fonction de la qualité du projet et de la réputation du gestionnaire, ce qui témoigne par ailleurs de la solidité de ce marché. Plus de détails sur euodia. fr.
De plus, la stabilité des revenus, garantie par des baux commerciaux de longue durée, ainsi que les avantages fiscaux attrayants tels que le statut LMNP font de cet investissement une option séduisante pour diversifier son patrimoine et préparer sa retraite.
Quid de la LMNP en résidence senior suite aux réformes fiscales de 2025 ?
L’imposition de la plus-value est réintégrée au dispositif. Ce qui augmente en cas de revente du fait de la réincorporation de l’amortissement. Cette disposition s’applique à toutes les locations meublées dont les résidences seniors. Rappelons qu’il s’agit d’une récupération fiscale par l’État, dans le but d'aligner les avantages fiscaux entre la location meublée et la location nue.
En d'autres termes, seule la fiscalité liée à la plus-value sera impactée. Les amortissements sont en effet réintroduits dans la base imposable en cas de revente LMNP (ce qui n’est pas le cas pour les locations meublées professionnelles (LMP).
Rappelons qu’avant la réforme, les amortissements permettaient de gommer tout ou partie de l’imposition sur les recettes locatives. Cela grâce à la déductibilité des dotations aux amortissements qui s’appliquent sur l’immeuble et sur le mobilier. En cas de cession, c’est la fiscalité immobilière qui s’applique, avec une exonération (d’IR après 22 ans de détention et de PS après 30 ans de détention) à la revente.
Choisir le bon type de résidence senior : classiques et médicalisées
Il existe plusieurs types de résidences destinées aux seniors, chacun ayant ses particularités :
- Les résidences avec services classiques : ces logements sont destinés à des personnes autonomes ou semi-autonomes et proposent des services comme la restauration, le ménage ou des activités de loisirs. Elles sont généralement gérées par des opérateurs privés et sont particulièrement recherchées pour leur confort et leurs services, ce qui en fait une bonne option d’investissement.
- Les résidences médicalisées reconnues sous l’appellation d’EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) : ces structures s’adressent aux seniors dépendants. L’investissement EHPAD est apprécié pour sa sécurité locative plus importante grâce à un bail commercial plus solide, mais il est recommandé de bien vérifier que ces établissements sont conformes aux contraintes réglementaires, dont la signature de la convention tripartite.
- Les résidences intergénérationnelles : ces projets combinent des logements pour seniors avec des espaces partagés intergénérationnels, ce qui peut apporter une touche d’innovation à l’investissement tout en répondant à une demande croissante de lien social entre générations.
